契稅稅率大調(diào)整，買房成本要增加？

8月11日，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過了《中華人民共和國契稅法》，該法自2021年9月1日起施行。

契稅是什么：
 

在所有稅收中，契稅是種很特別的稅。契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。

 

劃重點(diǎn)：

 

1、契稅稅率為百分之三至百分之五。

 

當(dāng)下的房產(chǎn)契稅稅率為1%到3%：首套房90㎡以下的按1%的稅率征收，90㎡以上的按1.5%；2%；二套按3%，3套及以上按4%。

　　

2、新增部分免征契稅政策，并明確部分減稅情況的具體范圍：

 

（1）居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以免征或者減征契稅；

 

（2）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

 

（3）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

 

3、房屋交易按合同成交價(jià)格、房屋互換按互換房屋差額、房屋贈與按市場價(jià)格征收；

 

4、本法自2021年9月1日起全國施行，同時(shí)廢止1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》；

 

契稅上調(diào)，買房成本要增加？

 

其中最受公眾關(guān)注的是第三條：契稅稅率為百分之三至百分之五。

 

基于目前1%-2%的實(shí)際稅率，有自媒體將新契稅法第三條的規(guī)定，解讀為契稅稅率上調(diào)，可能引發(fā)購房成本上升，公眾也紛紛表達(dá)了“契稅上調(diào)”的憂慮。

 

但事實(shí)真的如此嗎？

 

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析，1997年出臺的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3%～5%，具體稅率由各地自行決定。

從具體條文看，契稅征收從暫行條例升級到法律層面，契稅稅率幅度保持了一致，仍為3%～5%。

 

也就是說，國家的契稅契稅一直規(guī)定的就是3-5%。

 

多年來，房地產(chǎn)交易一直享受契稅減免政策。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，契稅減免也是調(diào)控的一項(xiàng)常規(guī)工具。

 

最近的一次房地產(chǎn)契稅稅率調(diào)整是在2016年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）規(guī)定，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

 

其中，北上廣深四個(gè)一線城市享受的優(yōu)惠力度相對較小，這四城的二套房交易契稅稅率最高達(dá)到3%。

 

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，根據(jù)契稅法規(guī)定，契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。因此，并不意味著2021年9月1日之后房地產(chǎn)交易的契稅會上升。

 

綜上所述，整體來說，這次契稅法，內(nèi)容上其實(shí)都是以前有過的內(nèi)容。

 

此番調(diào)整，影響幾何？

 

但契稅法的通過，仍對市場預(yù)期造成了一定的影響。

 

比如，個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員將契稅法出臺之前的這段時(shí)間視為“窗口期”，并借此機(jī)會慫恿購房者加快交易。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“杯弓蛇影”，政策變化容易引起過度反應(yīng)。但契稅法的通過，本質(zhì)上并未改變當(dāng)前的契稅政策，其影響很快就會趨于平穩(wěn)。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這標(biāo)志著契稅領(lǐng)域的法規(guī)從過去的暫行條例上升為法律，對于后續(xù)規(guī)范和指導(dǎo)住房等交易有更強(qiáng)的約束性。但從今年的政策基調(diào)來看，更多強(qiáng)調(diào)的是“契稅補(bǔ)貼”，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)交易的契稅稅率不會提高。

 

他表示，住房交易領(lǐng)域中三個(gè)最重要的稅費(fèi)項(xiàng)目為：契稅、增值稅和個(gè)稅。在契稅法通過后，目前只有增值稅尚停留在暫行條例層面。鑒于增值稅法的征求意見稿已經(jīng)公布，因此，下一步有可能獲得通過的是增值稅的立法。

 

他認(rèn)為，站在房地產(chǎn)稅改革的角度來看，各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅種立法的推進(jìn)，是房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)改革的重要內(nèi)容。提高持有環(huán)節(jié)稅收、減少交易環(huán)節(jié)稅收，是各界公認(rèn)的改革大方向。從這個(gè)意義上說，作為交易環(huán)節(jié)的契稅，仍將在一定時(shí)間內(nèi)享受優(yōu)惠政策。

其實(shí)，早在去年年底契稅法草案審議時(shí)，就有專家學(xué)者指出，購房人對契稅實(shí)際適用稅率高度關(guān)注、非常熟悉。契稅法草案將稅率幅度確定為3%-5%，可能會產(chǎn)生提高個(gè)人住房契稅具體適用稅率的誤讀。

 

還有專家建議，目前是把3%-5%規(guī)定為稅率，再通過稅收優(yōu)惠減免操作減到1%。但按照稅收法定的原則，稅率幅度最好還是由法律規(guī)定，所以建議還是把稅率改為1%-5%，干脆幅度放大一些，而不要規(guī)定3%-5%，一下子又減到1%。

 

值得注意的是，按契稅暫行條例第六條，以下情形減征或者免征契稅：

 

夫妻過戶之前也是可以免征契稅的，只不過不是寫在契稅條例里。而是另有通知規(guī)定，這次就統(tǒng)一寫在契稅法里面了。

 

 

另外，繼承人是分兩種情況的，法定繼承人以前也是免征契稅的，只有非法定繼承人才要征契稅。

 

所以實(shí)際上，這次契稅法新增加的這幾點(diǎn)，以前在別的條例中就有規(guī)定了。整體來說，這次契稅法，都是以前有過的內(nèi)容。

 

從今早地產(chǎn)股的反饋來看，市場也比較冷靜，大家無需過度驚慌。

 

【延伸】城市維護(hù)建設(shè)稅法也來了

 

另外，2020年8月11日，除了《中華人民共和國契稅法》，《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》也正式通過第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議表決，并將于2021年9月1日起正式實(shí)施。

 

有哪些變化？    

    

• 城建稅法取消專項(xiàng)用途規(guī)定

 

隨著預(yù)算制度的不斷改革，自2016年起城建稅收入已由一般公共預(yù)算統(tǒng)籌安排，不再指定專項(xiàng)用途。同時(shí)，考慮稅收分配和使用屬于財(cái)政體制和預(yù)算管理問題，一般不在稅法中規(guī)定，因此，城建稅法不再規(guī)定城建稅專項(xiàng)用途。

 

• 增加了增值稅留抵退稅涉及城建稅的相關(guān)規(guī)定

 

城建稅法將現(xiàn)行規(guī)定上升為法律，明確從城建稅的計(jì)稅依據(jù)中扣除期末留抵退稅退還的增值稅稅額；此外，為規(guī)范城建稅的征管，城建稅法明確規(guī)定了城建稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣繳義務(wù)人、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間；為不增加納稅人稅負(fù)，城建稅立法還平移了現(xiàn)行稅率規(guī)定。

　

【附】中華人民共和國契稅法全文

　　

（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）

　　

第一條  在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。

　　

第二條  本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

　　

（一）土地使用權(quán)出讓；

　　

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；

　　

（三）房屋買賣、贈與、互換。

　　

前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　

以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅。

　　

第三條  契稅稅率為百分之三至百分之五。

　　

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

　　

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

　　

第四條  契稅的計(jì)稅依據(jù)：

　　

（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款；

　　

（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；

　　

（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格依法核定的價(jià)格。

　　

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

　　

第五條  契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。

　　

第六條  有下列情形之一的，免征契稅：

　　

（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

　　

（二）非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

　　

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

　　

（四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

　　

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

　　

（六）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

　　

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

　　

第七條  省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

　　

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

　　

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

　　

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

　　

第八條  納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。

　　

第九條  契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

　　

第十條  納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

　　

第十一條  納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。

　　

第十二條  在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

　　

第十三條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機(jī)制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)契稅征收管理。

　　

稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

　　

第十四條  契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。

　　

第十五條  納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責(zé)任。

　　

第十六條  本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時(shí)廢止。

版權(quán)：來源 國家稅務(wù)總局、浙江在線、櫻桃大房子